谷田義弘税理士事務所

三重県鈴鹿市 谷田義弘税理士事務所

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不動産売買契約における税務上の留意点

税理士谷田(鈴鹿)の一日【令和2(2020)年10月29日(木曜日)】

こんにちは。

鈴鹿(三重県)の税理士谷田です。

本日(令和2(2020)年10月29日(木曜日))もよいお天気恵まれ、少し汗ばむ陽気でもありました。しかし、この土曜日には最低気温が10℃を下回り、来週の水・木曜日には5・6℃に冷え込むそうです。どうぞご自愛ください。

本日は、朝イチで家賃支援給付金の保管書類を顧問先様にお願いしました。家賃支援給付金の申請においては、直近3か月間の家賃を支払った事実を証明しなければなりませんが、売上を大型店舗に差し出して、家賃を差し引かれてから振り込まれるシステムになっていると、領収書や振込明細書などがないので、指定された証明書を用いた手続きとなります。これが何店舗もあると、顧問先様と二人三脚で取り組まなければ給付金をいただくことは難しくなると思います。

9時半にも来客にお越しいただきました。生命保険会社の方ですが、生命保険商品について学ぶ機会となりました。生命保険に入りたくても、体況によっては、入れないことがしばしばあります。今回の新商品は、入りやすさが特徴でした。これまでは入れなかった方にアピールできる内容です。その反面、保険料は高くなってしまいます。また、がん保険についても教えていただきました。これまでのがん保険ではカバーされないことが多かった上皮内がんも保障されるという商品でした。がんも早期発見されることが多くなると考えられますので、時代を先取りした保険商品といえます。このように、生命保険も保障の範囲を広げたり、あるいは入りやすくしたりと、日々進化を遂げています。生命保険の説明というと、煙たがる方も多いかとは存じますが、一度耳を傾けて考える機会にしてみるのもよいのではないでしょうか。

10時半ごろには顧問先様におじゃましました。大事な書類をお返しするために、ちょっと立ち寄らせていただいた程度ですが、従業員さんたちにも温かく迎えていただけるようになって来たように思います。また寄らせていただきたいと思いました。

昼前から午後にかけては、朝イチとは別の方の家賃支援給付金の申請準備や売買契約書の作成といったデスクワークに集中することができました。気候の良さもあって、事務作業もとてもはかどりました。

今回はこの契約書づくりを通じて、不動産の売買契約における税務上の留意点を述べさせていただきます。印紙代が特例で減額されていたり、消費税の計算方法、譲渡所得税と住民税の課税など、不動産の売買契約の際に注意しなければならないことを取り上げます。どうぞご参考になさってください。

夕方には、久々の異業種交流会に参加させていただきました。今回は、災害ボランティアに関するご講演を賜りました。私は以前より、BCPに関心がありましたので、勉強をさせていただくよい機会となりました。それ以上に、地元で防災に関する人脈づくりのきっかけをいただいた思いです。これを機会に、災害時に地元でお役に立てる機会を探したいと思います。次回以降、BCPのお話しをさせていただければと存じます。

このように、本日もたいへん充実した一日となりました。ありがとうございました。

 

また、いつもどおり、ホームページは本文と重複する箇所がございますので、不動産売買契約に関心のある方は直接ランディングページにお進みください。

【ランディングページ】

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

現在、不動産売買契約書に関する印紙税がつぎのように軽減されています。国税庁ホームページをご確認の上、どうぞご留意ください。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超 ~ 50万円以下 400円 200円
50万円超 ~ 100万円以下 1,000円 500円
100万円超 ~ 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超 ~ 1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超 ~ 5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超 ~ 1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超 ~ 5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超 ~ 10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超 ~ 50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円

この軽減税率の適用は、今のところ、令和4(2022)年3月31日までの間に作成される契約書に限られます。

また、10万円以下の不動産売買契約書に貼り付けるべき印紙は、200円となり、軽減税率の適用はありませんのでご留意ください。

なお、これらは令和2(2020)年4月1日の法令・通達等に基づいて作成しましたのでご注意ください。

不動産売買と消費税

 

建物への消費税の課税関係は?

今回の事案(数字等簡略化)は、土地・建物をあわせて1,000万円で譲渡(売買)します。

ご存知のとおり、一般的には建物に消費税はかかりますが土地にはかかりません。

しかし、個人の居住用の建物を売買するときには消費税が課税されません。買い手が事業用とする使用目的であると、消費税が課税されることとなります。

したがいまして、今回の不動産売買に際しては消費税は課税されません。

消費税額はどのように算出するの?

先に述べたように、今回は消費税が課税されませんが、もし課税されるとすると、土地と建物を1,000万円で売買するのですから、土地がいくらで建物がいくらかと、きちんと区別しないと消費税額を求めることができません。

こういうときはとすればよいのでしょう?

国税庁ホームページによれば、「建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、」つぎの3つの方法によって、按分することとなっています。

  1. 「譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分」
  2. 「相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分」
  3. 「土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分」

1.は、時価を参考に土地と建物の価額を求めようとするものです。

2.は、固定資産税評価額や路線価額を参考に求めます。

3.は、たとえば、その土地を買った値段や造成費用、建物の建築費用などをもとに計算します。

今回の場合は、固定資産税評価額をもとに、土地と建物の価額を按分して売買価額を割り出していますが、売買契約書には明記しませんでした。

不動産売買契約でお困りなら…

このように、不動産売買契約書には、注意を払うべき留意点(落とし穴)がたくさん潜(ひそ)んでいます。これらに加えて、売り手には譲渡所得税の申告義務が伴う場合があったり、所得税(長期譲渡所得税=15.315%、短期譲渡所得税=20.42%)と住民税(長期譲渡所得 市・県民税=5%、短期譲渡所得 市・県民税=9%)が課せられることもあります。

不動産売買をする場合には、登記も大切ですが、税務にも配慮が必要です。

不動産売買契約でお困りなら、鈴鹿市(三重県)の谷田義弘税理士事務所を思い出してください。行政書士事務所を併設しているので、契約書の作成も承(うけたまわ)っております。信頼できる登記のプロもご紹介できるので安心です。

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